第 5 讲｜一个旅居基地的账本长什么样 - 《银发经济 12 讲》免费读

先讲一件事

我在视频里教过新人，到了基地别急着开播。头几天就干一件事，把基地全部走一遍。房间住一晚，餐厅吃一顿，周围的景点走一圈。

这一讲，我想让你用同样的办法看基地的账。房间、餐厅、景点，你都走过了，再坐下来想一想，这些东西每天要花多少钱，客人付的钱够不够。

这一讲我不给你填数字。每个基地的数字差得太远，城里和山里不一样，自己的房和租的房不一样，旺季和淡季更不一样。我给你的是账本的样子。你拿到任何一个基地的数字，都能往里填。

打个比方。一个基地像一辆长途大巴。车开不开，油钱、司机工资、车的折旧都得出。车上坐满了人，这一趟就挣。坐了一半，可能刚够本。空着跑，就是亏。

基地也是这样。房子租下来了，人手请好了，不管来了几个客人，这些钱都在花。所以

做基地的人，眼睛天天盯着一件事，今天住了几间。

账本上东西很多，最要紧的是四样。

入住率。 每天有多少间房住着人。房费收入，就是住着人的间数，乘以天数，再乘以每间每天的价钱。三样里面，价钱不能随便涨，天数一个月就那么多，能拼的主要是住着人的间数。

住期。 一位客人一次住多久。客人住三天就走，你要不停地找新客人，接待、打扫、换床单，样样花钱。客人一住几十天，这些钱就省下来了。旅居比旅游好做，好就好在这里。

回头客。 住过的人明年还来，还带朋友来。老客人回来，找客人的钱几乎不用花。一个基地能不能长久，就看有没有一批老客人一年一年地回来。

找客人的钱。 每来一位新客人，你花了多少钱。投流、给渠道佣金、接待看房，都要算进去。这个数要是比客人一季付的钱还高，来得越多亏得越多。

旅居跟着季节走。冬天南边热闹，夏天山里热闹。一个基地，一年里总有几个月客人少。

所以做这一行的人，常常南边、山里都有基地，冬天把客人往南边带，夏天往山里带。客人跟着季节换地方，你的生意一年四季都有。这件事第 11 讲细讲。

第一个地方，有人觉得价钱定高一点，账就好看了。价钱高了，入住率往往掉下来。旅居客人花钱精打细算，他会比较好几家。与其把价钱抬高，不如想办法让房间住满、让客人住久。

第二个地方，有人只算房费，忘了算找客人的钱。新基地最容易亏在这儿。房间改得很漂亮，客人进不来，或者花大价钱投流买来的客人只住了几天。

第三个地方，有人觉得回头客是运气。回头客是服务出来的。管家记不记得客人的口味，活动有没有意思，客人生病的时候有没有人管，这些事客人回家都会讲给老伙伴听。

这一段写给已经在这一行干活的人。前面说不给数字，这里拿一组编出来的示例数算一遍，只为了让你看清账本的道理，不是哪一家基地的真实数。

假设一个基地有 30 间房，按月收客人的钱，每间每月 2400 元，包住包吃。

每个月不管住没住人都要花的钱：房租 15000 元，人手 18000 元，水电维修 3000 元，加起来 36000 元。

每住进一间，每个月多花的钱：吃饭和打扫，900 元。

那么每住进一间，这个月能贴补固定开销的是 2400 减 900，等于 1500 元。36000 除以 1500，等于 24。也就是说，30 间房要住满 24 间，才刚够本。入住率八成，才不亏。

再往下算两步，你就明白前面讲的四行为什么要紧。

住期。 假设招一位新客人要花 600 元。客人只住一个月，这一间这个月就少挣 600；客人住三个月，这 600 摊到三个月，每个月只少 200。

回头客。 老客人明年自己回来，这 600 一分不花。

把你自己基地的真数填进去，算一遍够本要住满几间。这个数一出来，你就知道每天该盯什么了。

基地的房子不管有没有人住都在花钱，挣钱靠住进来的人多、住得久、愿意再来。记住三样。入住率，每天有多少间房住着人。住期，一位客人一次住多久。回头客，住过的人明年还来、还带人来。

下一讲，我们讲人。这一行有哪几种活，各挣什么钱。